Heft-Nr.
1 / 2010 (11)

Rubrik
Einspruchsmuster (7)
Rechtsbehelfsempfehlung (4)
Materialien (1)

Rechtsgebiet
Dr. Norbert Bolz, Richter am FG, Hannover
Jahrgang: 2017 . Seite: 561
Die Übernahme der pauschalen Einkommensteuer nach § 37 b EStG für ein Geschenk unterliegt als weiteres Geschenk dem Abzugsverbot des § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 1 EStG, soweit bereits der Wert des Geschenks selbst oder zusammen mit der übernommenen pauschalen Einkommensteuer den Betrag von 35 EUR übersteigt. BFH-Urt. v. 30.3.2017 - IV R 13/14, BFH/NV 2017, 1098 I. Vorbemerkungen 1. A ...

AktStR: Dirk Krohn, Steueroberamtsrat, Burg/Dithmarschen, 2017 S. 573: Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nach gescheitertem Anschaffungsgeschäft Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nach gescheitertem Anschaffungsgeschäft Dirk Krohn, Steueroberamtsrat, Burg/Dithmarschen Jahrgang: 2017 . Seite: 573 Zur PDF-Fassung dieses Beitrages. 1. Voraussetzung für die Abziehbarkeit der Aufwendungen als (vorab entstandene) Werbungskosten ist nur, dass sich der Steuerpflichtige zum Erwerb und zur Vermietung endgültig entschlossen hat. Dass der Makler über seine wahren Absichten getäuscht und die hingegebenen Geldbeträge nicht zum Erwerb eines Vermietungsobjekts aufwendete, ist dem Steuerpflichten weder zuzurechnen noch anzulasten. 2. Abziehbar sind die verlorenen Aufwendungen nur, soweit sie auf den vermieteten Anteil des Gebäudes entfallen wären. Soweit sie auf die Anschaffung von Grund und Boden entfallen wären, können sie dagegen nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. BFH-Urt. v. 9.5.2017 - IX R 24/16, BFH/NV 2017, 1106 I. Vorbemerkungen 1. Grundsätze Rund die Hälfte ihres Vermögens haben die Deutschen in Grundbesitz angelegt. Viele planen, in die eigenen "vier Wände" zu ziehen oder sich aus Renditeaspekten eine Mietimmobilie zuzulegen. Dies ist nicht zuletzt Resultat der langanhaltenden Niedrigzinsphase. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei auch die steuerliche Behandlung dieser Einkünfte und dabei insb. die Anerkennung von WK im Zusammenhang mit den Einkünften aus VuV sowie die Möglichkeit des Verlustausgleichs. Einkünfte aus VuV sind nach der Definition des Gesetzgebers in § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG der Überschuss der Einnahmen über die WK (§§ 8 - 9a EStG). Hierzu gehört u.a. die Vermietung von: Wohnungen, gewerblich genutzten Räumen und ganzen Häusern, unbebauten Grundstücken, Nebenanlagen wie Parkplatz oder Garten, möblierten Zimmern oder eine Untervermietung, Erbbaurechte sowie Einkünfte aus Beteiligungen an einer Grundstücks- oder Erbengemeinschaft. 2. Grundsätzliche Abgrenzungsfragen a) Zuordnung zu einer anderen Einkunftsart Die Vermietung von privatem Grundbesitz ist keine gewerbliche Tätigkeit. Die Einkünfte unterliegen nicht der GewSt, es besteht keine Buchführungspflicht, und ein Verkaufserlös ist nach zehn Jahren nicht steuerbar. Ggfs. sind allerdings die Sonderregelungen zum gewerblichen Grundstückshandel zu beachten. Der Privatbereich endet, wenn die Immobilie für die eigene Firma, Kanzlei oder Praxis genutzt wird. Dann gehört das Objekt insoweit zum BV, und der Stpfl. erzielt entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus selbstständiger Arbeit. Nach § 21 Abs. 3 EStG ( Subsidiaritätsklausel) sind Einnahmen aus § 21 EStG einer anderen Einkunftsart zuzurechnen, soweit sie zu dieser gehören. b) Liebhaberei und Einkunftserzielungsabsicht  Auf Dauer gesehen muss bei den Einkünften aus VuV ein positiver Überschuss zu erwarten sein, sonst vermutet das FA Liebhaberei, und Verluste sind nicht zu berücksichtigen. Für die Prüfung dieses Merkmals verlangt das FA eine Prognose zu den erwarteten Einnahmen und Ausgaben über 30 Jahre, sofern die Mietdauer nicht von vornherein kürzere Fristen vorsieht.  Kommt diese zu einem positiven Ergebnis, ist die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen und die Verluste werden steuerlich anerkannt, sofern die Einkunftserzielungsabsicht nicht später wieder entfällt.  c) Mietverträge mit Angehörigen Jedem Immobilieneigentümer steht es grds. frei, an wen er vermietet und wie hoch die geforderte Miete ist. Allerdings unterzieht die FinVerw eine Vermietung an nahe Angehörige einer genaueren Überprüfung. Dabei kommt es für eine steuerliche Anerkennung des Mietvertrags darauf an, ob dieser fremdüblich abgeschlossen und auch entspr. durchgeführt wurde. Für die steuerliche Anerkennung dieser Verträge dem Grunde nach verlangt der Fiskus, dass der Mietvertrag wirksam abgeschlossen wurde; die Schriftform ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber dringend zu empfehlen, keine rückwirkenden Vereinbarungen getroffen werden, die Vereinbarungen klar und eindeutig wie unter Fremden gestaltet sind und die Miete laufend gezahlt wird - am besten per Überweisung, das Mietverhältnis nicht nur auf dem Papier steht, sondern Realität ist, die Zahlungen nicht von der vereinbarten Miete abweichen, nicht für einige Monate auf einmal oder nur anlässlich von Besuchen fließen und die Mietzahlungen endgültig aus dem Vermögen des Mieters in das des Vermieters gelangen. Eine Anerkennung der Höhe nach setzt gem. § 21 Abs. 2 EStG voraus, dass die vereinbarte Miete mind. 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ist dies nicht der Fall, hat eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil zu erfolgen, § 21 Abs. 2 EStG. 3. Werbungskosten WK sind gem. § 9 Abs. 1 S. 1 EStG Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung der Einnahmen. Dieser Grundsatz gilt gem. § 9 Abs. 1 S. 2 EStG auch bei den Vermietungseinkünften. Der Aufwand muss in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf VuV gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Es kommt daher entscheidend darauf an, dass die Aufwendungen durch erzielte oder zumindest angestrebte Mieteinnahmen veranlasst sind. Der WK-Abzug endet im Regelfall bei endgültiger Aufgabe der Vermietungstätigkeit, z.B. infolge Veräußerung des Grundstücks oder infolge Selbstnutzung. Zeitlich können WK vor, während und teilweise im Nachlauf der tatsächlichen Vermietung anfallen. Im Übrigen sind WK grds. auch denkbar, obwohl es schließlich nicht zu einer Vermietung kommt, diese aber nachweisbar beabsichtigt war, sog. vergebliche WK. a) Vorweggenommene Werbungskosten Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngebäudes an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene WK berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart VuV besteht. Der Abzug solcher vorweggenommener WK ist an strenge Regeln geknüpft, wie die vielfältige Rspr. hierzu zeigt. Grundvoraussetzung ist, dass die Aufwendungen mit den angestrebten Mieteinnahmen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Der Stpfl. muss diesen glaubhaft machen können, d.h., er muss seine Einkunftserzielungsabsicht nachweisen. Insoweit obliegt ihm die Feststellungslast (objektive Beweislast). Gelingt ihm das nicht, ist das FA berechtigt, hieraus nachteilige Schlüsse zu ziehen. Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist dagegen nicht erforderlich. Selbst wenn zwischen dem Erwerb einer Immobilie und der Erzielung von Einnahmen mehrere Jahre verstreichen, ist ein WK-Abzug grds. möglich.  Voraussetzung ist allerdings, dass der Stpfl. auch in dieser Zeit ernsthaft die Absicht hat, Vermietungseinkünfte zu erzielen. Allerdings ist der Zeitablauf ein Umstand, der für oder gegen den wirtschaftlichen Zusammenhang sprechen kann. Es gibt jedoch keine feste Regel. Auch ein Zeitraum von 10 Jahren muss nicht notwendigerweise zur Versagung des WK-Abzugs führen.  Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus VuV zu erzielen, sind dann nicht als WK sofort abziehbar, wenn es sich um HK oder um Kosten für den Grund und Boden handelt. b) Laufende Werbungskosten Aufwendungen, die während der Zeit der aktiven VuV anfallen und einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der VuV haben, sind als WK abziehbar. Zu den laufenden WK bei VuV gehören insb. fünf Kostenblöcke: Schuldzinsen, auf mehrere (max. 5) Jahre verteilbarer Erhaltungsaufwand, laufende Instandhaltungskosten, Nebenkosten und Abschreibungen (AfA) auf das Gebäude. Der wirtschaftliche Zusammenhang ergibt sich regelmäßig aus der tatsächlichen VuV. Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG gehören hierzu auch die Abschreibungen. Eine Teilwertabschreibung ist bei Überschusseinkunftsarten nicht zulässig, allerdings kann eine Absetzung für eine außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA gem. § 7 Abs. 1 S. 7 EStG erfolgen.  c) Nachlaufende Werbungskosten Gerade bei einer ungünstigen Marktentwicklung ist es denkbar, dass ein Stpfl. seine Immobilie verkauft (oder verkaufen muss) und der erzielte Veräußerungserlös nicht ausreichend ist, um die Fremdfinanzierung der Immobilie vollständig zu tilgen. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob auch nach der Veräußerung und zu einem Zeitpunkt, zu dem aus dieser Immobilie keine Einkünfte mehr erzielt werden können, noch (nachträgliche) WK geltend gemacht werden können. Der BFH hat hierzu in zwei Entscheidungen Stellung genommen. Die Entscheidung v. 21.1.2014  betraf den Fall, dass nach der Veräußerung einer fremdfinanzierten Immobile weiterhin Schuldzinsen für ein Darlehen zu entrichten waren, die im Zusammenhang mit der Immobile entstanden waren. Der Senat lehnt in diesem Fall den Abzug ab, weil der Stpfl. bereits vor der Veräußerung der Immobilie die Einkunftserzielungsabsicht aufgegeben habe. Die zweite Entscheidung  betrifft den Fall, dass eine nicht steuerbare Veräußerung der Immobilie vorlag, weil diese außerhalb der Frist für private Veräußerungsgeschäfte erfolgte. Der BFH lässt einen Abzug als nachträgliche WK insoweit zu, als der Veräußerungspreis nicht ausreichend ist, um das Darlehen zu begleichen. Der BFH hatte bereits mit Urt. v. 20.6.2012  die in der früheren Rspr. vertretene Auffassung  zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus VuV aufgegeben. Entscheidend dafür war ein verändertes Verständnis über den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Finanzierung und den Einkünften. Auf dieser Grundlage wurde die sog. Surrogationsbetrachtung erweitert, um die systematisch gebotene Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei den Gewinn- und den Überschusseinkunftsarten wiederherzustellen. Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften i.S.d. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist daher maßgeblich, was mit dem Veräußerungserlös geschieht. Schafft der Stpfl. damit eine neue Einkunftsquelle - etwa eine zur Vermietung bestimmte Immobilie - an, bestehe der Zusammenhang (ggf. anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses) am neuen Objekt fort.  Wird kein neues Objekt und auch keine anderweitige Einkunftsquelle angeschafft, komme es darauf an, ob der Verkaufserlös ausreiche, um das Darlehen abzulösen. Verwendet der Stpfl. den Verkaufspreis nicht zur Rückzahlung des Darlehens, werde der grds. bestehende Veranlassungszusammenhang von privaten Motiven überlagert.  Wird der Verkaufspreis zur Tilgung des Darlehens benutzt und verbleibt dennoch ein Darlehensrest zurück, sind die hierfür zu zahlenden Zinsen als WK zu berücksichtigen. d) Vergebliche Werbungskosten Für den Abzug von WK ist es nicht unbedingt erforderlich, dass die Aufwendungen dazu geführt haben, dass Einnahmen aus VuV entstehen. Führen Aufwendungen nicht zu dem beabsichtigten Erfolg, bleibt ihre Abziehbarkeit als WK unberührt. Dies entspricht der ständigen Rspr. und herrschenden Auffassung.  Auch erfolglose Aufwendungen können grundsätzlich WK sein. Maßgebend ist, ob die vergeblichen Aufwendungen im Fall ihrer bestimmungsgemäßen Verwendung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus VuV stünden. Allerdings ist erforderlich, dass der Stpfl. den Zusammenhang mit der späteren Absicht der Einkünfteerzielung klar und eindeutig darlegen kann. Vergeblich sind WK, wenn der Zusammenhang der Aufwendungen mit Einnahmen i.R.e. Einkunftsart zwar gegeben ist, der konkrete Zweck der Aufwendungen aber nicht erreicht wurde, insb. die angestrebten Einnahmen nicht erzielt wurden. Beispiele aus der Rspr.: Besichtigungsfahrten   Fahrtkosten für die Besichtigungen der Objekte, die nicht erworben werden, können als vergebliche WK abgesetzt werden. Die Fahrten zu dem Objekt, das tatsächlich gekauft wird, gehören zu den AK und wirken sich nur über die Abschreibung auf das Gebäude aus. Schadensersatz bei Vertragsaufhebung  Leistet der Käufer eines Mietobjekts an den Verkäufer infolge einer Vertragsaufhebung Schadensersatz, um sich von seiner gescheiterten Investition zu lösen, so kann er seine Aufwendungen als vorab entstandene vergebliche WK absetzen. Bereitstellungszinsen und Nichtbezugsentschädigung  Hat der Stpfl. zur Finanzierung einer zum Vermieten bestimmten ETW ein Darlehen aufgenommen und nimmt er sein Angebot zum Abschluss des Bauträgervertrages zurück, weil das Bauvorhaben wegen Mittellosigkeit des Bauträgers scheitert, so sind die danach aufgrund des Darlehensvertrages noch zu leistenden Zahlungen (vorliegend: Bereitstellungszinsen und Nichtbezugsentschädigung) als vorab entstandene vergebliche WK bei den Einkünften aus VuV abziehbar. Entscheidend für den Abzug als vergebliche WK im Zusammenhang mit den Einkünften aus VuV ist der zwingende Zusammenhang mit den Einnahmen aus dieser Einkunftsart. Da diese bei vergeblichen WK aber gerade nicht anfallen werden, kommt es auf die unbedingte Vermietungsabsicht des Stpfl. an, die er im Zeitpunkt des Entstehens der vergeblichen WK haben muss ( subjektives Merkmal) und nicht aufgegeben haben darf. Der Nachweis dieser Absicht steht für die FinVerw im Zentrum der Überprüfung und Anerkennung dieser Aufwendungen als steuermindernde WK. Regelmäßig gelingt ein solcher Nachweis nur, wenn möglichst schriftliche Nachweise vorliegen, wie z.B. Miet- und Pachtverträge, Kaufverträge, Suchanzeigen für Mieter etc. 4. Vom BFH zu entscheidende Rechtsfrage In einer aktuellen Entscheidung hatte der BFH nunmehr über folgende Frage zu befinden: Schließt das Fehlen einer rechtlichen Grundlage für die Hingabe verlorener Aufwendungen, die zu Anschaffungskosten eines Vermietungsobjekts hätten führen sollen, den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit einer beabsichtigten Vermietung aus? II. BFH-Urt. v. 9.5.2017 - IX R 24/16, BFH/NV 2017, 1106 1. Sachverhalt Der Kl. beabsichtigte im Juni 2000, ein mit einer Villa bebautes Grundstück zu erwerben. Der bereits vereinbarte Beurkundungstermin wurde abgesagt, nachdem die Verkäuferin, eine Stiftung nach liechtensteinischem Recht, vom Kl. kurzfristig einen höheren als den bisher genannten Preis verlangte. In der Folgezeit spiegelte der Immobilienmakler X dem Kl. vor, von der Verkäuferin mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt zu sein und den Kauf für 2,5 Mio. DM vermitteln zu können. Der Kl. müsse dabei aber im Hintergrund bleiben und ihm das Geld in bar übergeben. Nach diversen Änderungen, die der X dem Kl. wahrheitswidrig mitteilte, übergab der Kl. dem X schließlich 3,5 Mio. DM als Kaufpreis, 400.000 DM als Provision und 100.000 US-$ als "Handgeld" in bar. Der Verkauf kam nicht zustande; X hatte das Geld veruntreut. Er wurde dafür vom Landgericht zu einer Freiheitsstrafe von vier Jahren und einem Monat und zur Zahlung von 3,9 Mio. DM und 100.000 US-$ an den Kl. verurteilt, wobei dieser Anspruch nicht durchgesetzt werden konnte. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 31.10.2000 erwarb der Kl. das Objekt schließlich zum Preis von 3,9 Mio. DM. Seit Juli 2003 vermietete der Kl. hiervon drei Etagen. Das DG (ca. 130 qm) bewohnte er selbst. In seiner ESt-Erklärung für das Streitjahr 2000 machte der Kl. u.a. den anteilig auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Betrugsschaden (3.555.150 DM) als vorab entstandene WK bei den Einkünften aus VuV geltend. Das FA lehnte dies ab. Die Klage hatte teilweise Erfolg. Das FG entschied, dass der Kl. beim Erwerb des Objekts am 31.10.2000 und in den Folgejahren bis zum Beginn der Vermietung zur anteiligen Vermietung fest entschlossen war. Es hat insofern u.a. erkannt, dass im Streitjahr 2000 zeitanteilig Absetzungen für Abnutzung (AfA) von 12.681,06 EUR (entspricht 24.802 DM) und Schuldzinsen als vorab entstandene WK bei den Einkünften aus VuV abzuziehen sind. Hinsichtlich des geltend gemachten Betrugsschadens wies es die Klage ab.  Sachverhalt in tabellarisch zusammengefasster Form Kl. Stpfl., der den Erwerb eines mit einer Villa bebauten Grundstücks beabsichtigt Juni 2000 Vereinbarter Beurkundungstermin wird vom Verkäufer abgesagt und ein höherer Kaufpreis verlangt. Makler X spiegelt dem Kl. vor, er sei beauftragt, das Grundstück zu einem Kaufpreis von 2,5 Mio. zu verkaufen. Der Käufer müsse aber im Hintergrund bleiben. Stpfl. übergibt dem Makler den angepassten Kaufpreis von nunmehr 3,5 Mio. DM zzgl. einer Provision für den Makler von 400.000 DM sowie 100.000 US-$ in bar. Vertrag kommt nicht zustande und der Makler veruntreut Geld für sich. Makler wird dafür zu einer Freiheitsstrafe von 4 Jahren und Schadensersatz verurteilt. Letzterer ist nicht durchsetzbar. 31.10.2000 Kl. erwirbt das Grundstück zum Preis von 3,9 Mio. DM und vermietet es ab Juli 2003 und nutzt einen Teil selbst. Steuererklärung 2000 Kl. macht anteilig (für den vermieteten Anteil) den auf das Gebäude entfallenden Betrugsschaden (3.555.510 DM) als vergebliche WK geltend. FA FA lehnt den WK-Abzug ab. FG Stellt fest, dass der Kl. seit dem 31.10.2000 zur Vermietung des Grundstücks fest entschlossen war und gewährt hierfür AfA und Zinsen als vorab entstandene WK (12.681,06 EUR). Hinsichtlich des Betrugsschadens wird der Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung verneint. 2. Entscheidung und Begründung Der BFH gab der Rev. des Kl. mit im Wesentlichen folgender Begründung statt und wies das Verfahren an das FG zurück: Bei der Einkunftsart VuV können vorab entstandene WK abgezogen werden, sobald sich der Stpfl. endgültig entschlossen hat, durch Vermieten Einkünfte zu erzielen ( Vermietungsabsicht). Die Absicht muss sich noch nicht auf ein bestimmtes Gebäude beziehen. Hat der Stpfl. noch kein Objekt, das er vermieten kann, muss die Absicht zugleich darauf gerichtet sein, ein solches in absehbarer Zeit anzuschaffen ( Erwerbsabsicht) oder herzustellen ( Bebauungsabsicht). Das Fehlen einer verbindlichen rechtlichen Grundlage ggü. dem Immobilienveräußerer für die Hingabe verlorener Aufwendungen schließt den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit einer beabsichtigten Vermietungstätigkeit nicht aus. Das Verfahren wird an das FG zurückverwiesen, da bisher keine tatsächlichen Feststellungen zu der Frage getroffen wurden, in welchem Zeitpunkt feststand, dass die Gegenleistung ausbleiben und eine Rückzahlung nicht zu erlangen sein würde. Außerdem hat das FG die Aufteilung des verlorenen Geldes auf vergebliche AK für das Gebäude einerseits sowie für Grund und Boden andererseits vorzunehmen. III. Anmerkungen 1. Qualifikation als Anschaffungs(neben)kosten? Naheliegend wäre die Idee, die gezahlten Beträge, vergleichbar einer Maklerprovision, als Anschaffungsnebenkosten  zu qualifizieren. Dies wäre bei einem erfolgreichen Abschluss des Erwerbsvorgangs mit Hilfe des X auch geschehen. Da der Kl. schließlich die Immobilie in einem weiteren Anlauf erworben hat, könnten die an X gezahlten Provisionen als Anschaffungsnebenkosten der Immobilie angesehen werden. Obwohl es bei den Überschusseinkünften keine Maßgeblichkeit der handelsrechtlichen GoB geben kann, werden auch bei diesen die HK nach der Definition des § 255 Abs. 1 HGB bestimmt.  Eine solche Vorgehensweise würde jedoch voraussetzen, dass ein einheitlicher Vorgang vorläge. Das ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Vielmehr sind die Erwerbsvorgänge separat zu behandeln. Der BFH führt hierzu aus, dass vergebliche Aufwendungen nicht zu AK führen können, wenn der Erwerb ausbleibt. Hierfür kommt es auf den Zeitpunkt an, "in dem deutlich wird, dass es nicht mehr zu einer Verteilung der Aufwendungen als AfA kommen wird". Dies ist der Fall, wenn sie voraussichtlich dauerhaft ohne Gegenleistung bleiben und ihre Rückzahlung nicht zu erlangen sein wird.  Das FG hatte hierzu bereits ausgeführt, dass es an der für AK erforderlichen Finalität fehle, weil infolge des fehlenden Kaufvertrages und einer tatsächlichen Übergabe der Geldbeträge an den Verkäufer die Aufwendungen nicht der Anschaffung des Grundstücks zuzuordnen seien. Hieran ändere sich auch durch den späteren Erwerb des Grundstücks nichts, weil es an einem objektiven Zusammenhang mit diesem Erwerb fehle. 2. Werbungskostenabzug Der BFH folgt seiner langjährigen Rspr. im Grundsatz und bejaht die Einordnung der Aufwendungen als WK. Auch wenn Aufwendungen ohne Rechtsgrund, d.h. ohne verbindliche rechtliche Grundlage getätigt werden, um ein Vermietungsobjekt zu erwerben, schließt dies den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit einer beabsichtigten Vermietung nicht aus. Denn Voraussetzung für den Abzug von Aufwendungen als vorab entstandene WK ist nur, dass der Stpfl. sich zur Vermietung endgültig entschlossen hat. Dass die Aufwendungen vergeblich waren, weil sie an einen Betrüger geleistet worden sind, ist dem Stpfl. weder zuzurechnen noch anzulasten. Keine Rolle spielt auch, ob der Stpfl. bei dem Tätigen der Aufwendungen fremdüblich gehandelt oder die verkehrsübliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat. Abziehbar sind die verlorenen Aufwendungen aber nur, soweit sie - bei erfolgreicher Anschaffung - auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallen. Soweit sie auf die Anschaffung von Grund und Boden entfallen, können sie nicht bei den Einkünften aus VuV angesetzt werden. Der BFH folgt damit zugunsten der Stpfl. seiner grundsätzlichen Linie und eröffnet hinsichtlich der notwendigen Nachweisvoraussetzungen für den Stpfl. eine vereinfachte Vorgehensweise bzw. die Möglichkeit der Glaubhaftmachung ohne den expliziten schriftlichen Beweis. Unstreitig war das Verhalten des Stpfl. im Streitfall mehr als leichtsinnig und verstieß gegen alle Gepflogenheiten auf dem Immobilienmarkt. Denn üblich ist, dass eine Provision an den Makler nach § 652 BGB erst bei Zustandekommen eines Kaufvertrags gezahlt wird. Auch die (in der Immobilienbranche absolut unüblichen) Barzahlungen hätten den Stpfl. stutzig werden lassen müssen. Die vergeblichen Aufwendungen waren daher grob fahrlässig entstanden. Dies schließt jedoch nach Auffassung des BFH den WK-Abzug nicht aus. Auch bei den Einkünften aus VuV können vorab entstandene WK abgezogen werden, sobald der Stpfl. sich endgültig entschlossen hat, durch Vermieten Einkünfte zu erzielen ( Vermietungsabsicht). Diese muss sich nicht auf ein bestimmtes Gebäude beziehen. Die Absicht zum Erwreb oder zur Bebauung eines künftigen Objekts muss anhand äußerer Anzeichen vom Stpfl. dargelegt sein. Dies bedeutet, dass hinsichtlich der Geltendmachung von vergeblichen WK den Stpfl. bzw. dessen Berater die Darlegungs- und Beweislast trifft. Sie müssen das zukünftige Vermietungsobjekt, das der Stpfl. erwerben und vermieten möchte, bezeichnen und Indizien für seine Erwerbs- und Vermietungsabsicht darlegen und somit im Zeitpunkt der Anschaffung sichern. Aufwendungen "ins Blaue hinein" sind daher nicht berücksichtigungsfähig. Im Entscheidungsfall konnte der Stpfl. seine Erwerbs- und Vermietungsabsicht deutlich belegen, da er nach der gescheiterten Beauftragung des betrügerischen Maklers das Objekt auf eigene Initiative hin schließlich doch erwerben konnte. Aber auch ohne diesen späteren Erwerb wären die Aufwendungen als vorweggenommene WK berücksichtigungsfähig gewesen, da die Vermietungsabsicht auch durch andere Indizien "nachgewiesen" werden kann. Nach Auffassung des BFH sind vergebliche Aufwendungen für die (geplante) Anschaffung des Grund und Bodens keine WK. Diese werden bei der Einkunftsart VuV - wie die Aufwendungen für den Grund und Boden im Fall des erfolgreichen Erwerbs - nicht steuerlich wirksam. Vielmehr handelt es sich um Anschaffungsnebenkosten für das Grundstück, die sich allenfalls i.R.d. § 23 EStG auswirken können. Ist der Erwerb eines Objekts durch den Stpfl. zudem erkennbar objektiv unmöglich, z.B. weil es nicht zum Verkauf steht, es aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht erworben werden kann oder der Käufer finanziell nicht ausreichend leistungsfähig ist, kommt ein Abzug von WK nicht in Betracht.  Scheitert der Erwerb eines Vermietungsobjekts, sind die dafür aufgewandten Beträge sofort als WK abzugsfähig. Dies gilt auch, wenn der Stpfl. erst im zweiten oder dritten Anlauf das gewünschte Objekt schließlich erwirbt. Auch wenn letztlich der Erwerb gelingt, sind die vorherigen vergeblichen Aufwendungen nicht den AK dieses Objekts zuzurechnen. Der nachfolgende erfolgreiche Erwerb ist ggü. dem zuvor gescheiterten Erwerb insoweit als eigenständig einzuordnen. 3. Behandlung von Rückzahlungen Der vorliegende Sachverhalt war dadurch gekennzeichnet, dass der Kl. mit seinen Schadensersatzansprüchen gegen X vollständig ausgefallen ist. Auch eine Vollstreckung blieb erfolglos. Ein solch vollständiger Ausfall mit der Forderung ist ungewöhnlich. Häufig wird - ggf. auch nach etlichen Jahren - ein Teil der Forderung beglichen. Dies wäre im vorliegenden Fall denkbar, wenn zu einem späteren Zeitpunkt der Makler wieder an finanzielle Mittel käme oder die im Sachverhalt verschwundenen Gelder wiedergefunden würden. In einem solchen Fall liegen im Zeitpunkt des Zuflusses stpfl. Einnahmen der Einkunftsart vor, bei der der WK-Abzug erfolgt ist.  Die Berücksichtigung der WK im VZ der Zahlung bleibt hiervon unberührt. Erfolgte die Rückzahlung bereits im Jahr der Zahlung, kann eine Saldierung erfolgen.  4. Berücksichtigung der vergeblichen Werbungskosten i.R.d. Überschussprognose? Wie oben dargestellt , liegt eine steuerlich beachtliche Tätigkeit nur vor, wenn diese mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeführt wird. Der vorliegende Sachverhalt war dadurch gekennzeichnet, dass bei einer Berücksichtigung der unterschlagenen Beträge als WK die Überschussprognose negativ ausfiel, bei deren Nichtberücksichtigung positiv. Dies führt zu der grundlegenden Frage, wie Unterschlagungen i.R.d. Überschussprognose zu berücksichtigen sind. Der BFH geht in seiner Entscheidung hierauf nicht ein. Das Hess. FG hatte diese Frage nicht entscheiden müssen, weil es den WK-Abzug versagt hat und damit die Unterschlagungen steuerlich irrelevant waren. Gegen die Einbeziehung dieser Beträge sprechen insb. folgende Überlegungen: Außergewöhnliche Verluste sind nur bei Vorhersehbarkeit einzubeziehen.  Der Kl. leistete hier jedoch Zahlungen, die zum Erwerb führen sollten und die vertraglichen Regelungen (u.a. die vorgesehenen Rückzahlungsregelungen im Fall des Misserfolgs) sorgten dafür, dass diese Verluste nicht voraussehbar waren. Der BFH geht erkennbar davon aus, dass zwischen dem Erwerb mit Hilfe des Maklers und dem später tatsächlich erfolgten Erwerb zu differenzieren ist. Es ist nicht ersichtlich, warum diese unterschiedliche Betrachtung nicht auch für die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht gelten soll.      Dazu ausführlich Bolz, AkStR 2016, 205 m.w.H.       BMF-Schr. v. 8.10.2004 - IV C 3 - S 2253 - 91/04, BStBl I 2004, 933, Rz 1 ff       Vgl. BFH-Urt. v. 9.7.2013 - IX R 48/12, BStBl II 2013, 693       BFH-Urt. v. 8.2.1983 - VIII R 130/79, BStBl II 1983, 554       BFH-Urt. v. 27.1.1993 - IX R 64/88, BFH/NV 1993, 528       Vgl. BFH-Urt. v. 10.5.2016 - IX R 33/14, BFH/NV 2016, 1446       Vgl. BFH-Urt. v. 21.1.2014 - IX R 37/12, BStBl II 2015, 631; BMF-Schr. v. 27.7.2015 - IV C 1 - S 2211/11/10001, 2015/0644430, BStBl I 2015, 581 und Moritz, AkStR 2014, 443       Vgl. BFH-Urt. v. 8.4.2014 - IX R 45/13, BStBl II 2015, 635 und BMF-Schr. v. 27.7.2015 - IV C 1 - S 2211/11/10001, 2015/0644430, BStBl I 2015, 581       Vgl. BFH-Urt. v. 20.6.2012 - IX R 67/10, BStBl II 2013, 275       Vgl. z.B. BFH-Urt. v. 25.4.1995 - IX R 114/92, BFH/NV 1995, 966       Werden hingegen Kapitalanlagen i.S.v. § 20 EStG erworben, scheidet gem. § 20 Abs. 9 S. 1 letzter HS EStG die steuerliche Berücksichtigung der Schuldzinsen aus.       Vgl. BFH-Urt. v. 25.2.2009 - IX R 52/07, BFH/NV 2009, 1255       Vgl. u.a. BFH-Beschl. v. 4.7.1990 - GrS 1/89, BStBl II 1990, 830       Vgl. BFH-Urt. v. 17.5.1988 - IX R 156/86, Juris       BFH-Urt. v. 7.6.2006 - IX R 45/05, BStBl II 2006, 803       BFH-Beschl. v. 5.11.2001 - IX B 92/01, BStBl II 2002, 144       Hessisches FG v. 24.9.2015 - 11 K 3189/09, Juris       Vgl. BFH-Urt. v. 4.6.1991 - X R 136/87, BStBl II 1992, 70       Vgl. BFH-Urt. v. 9.7.2013 - IX R 43/11, BStBl II 2014, 878       Vgl. BFH-Urt. v. 28.6.2002 - IX R 51/01, BStBl II 2002, 758, m.w.N.       BFH-Urt. v. 9.5.2017 - IX R 45/15, BFH/NV 2017, 1036       Vgl. BFH-Urt. v. 13.7.2000 - VI B 184/99, BFH/NV 2000, 1470, m.w.N.       Vgl. BFH-Urt. v. 14.8.1970 - VI R 40/69, BStBl II 1970, 764       Vgl. unter I.2.b)       So auch BFH-Urt. v. 20.9.2007 - IV R 20/05, BFH/NV 2008, 532